Bail commercial - procédure de résiliation - contestations sérieuses (non)
Auteur : DAURIAC Eric
Publié le :
04/02/2015
04
février
févr.
02
2015
Le commerçant louant votre local ne vous paye plus. Après avoir patienté trop longtemps, vous décidez qu'il est temps de prendre des mesures efficaces et vous engagez une procédure d'expulsion.L'huissier délivre un commandement de payer mentionnant la clause du bail prévoyant la résiliation de celui-ci en cas de non-paiement. Votre locataire ne bouge pas et le délai d'un mois s'écoule. Vous saisissez le juge des référés pour qu'il constate la résiliation du bail. Vous serrez cependant les fesses, car vous savez que le juge peut ne pas constater la résiliation, mais accorder des délais de paiement.
Et oh surprise ! Votre locataire ne demande pas des délais, mais soulève plusieurs difficultés qu'il considère comme sérieuses pouvant remettre en cause le montant des loyers dus. Par exemple, il soutient en vrac : que la clause d'indexation contenue dans le bail devrait être considérée comme non écrite (là il a raison…), que les charges qui lui sont réclamées ne sont pas justifiées, qu'il n'a pas accès à deux locaux annexes qui lui seraient loués.
Et sur ces contestations qu'il considère comme sérieuses, et l'une d'entre elles l'est véritablement, il demande au juge des référés de se dire incompétent.
S'il obtient gain de cause, vous risquez, dans le meilleur des cas, de vous retrouver devant le juge du fond avec une procédure aléatoire qui va durer plusieurs années… Et dans le même temps, votre locataire continue de ne pas payer un centime… Et encore le texte prévoyant la compétence du juge des référés ne dit rien dans un tel cas. Le juge du fond peut-il constater la résiliation du bail après un commandement de payer infructueux après avoir tranché les contestations sérieuses ? Votre avocat en a des sueurs froides…
Heureusement, le principe juridique est clairement posé : le paiement du loyer aux termes convenus est la principale obligation du locataire (Code. civil. art. L 1728, 2°). Ainsi, la Cour de cassation a eu l'occasion dans plusieurs cas de figure de préciser que le locataire ne peut plus soulever de contestation s'il n'a pas réglé celui-ci.
C'est par exemple le cas en cas de contestation du montant du loyer ( Cass. civ. 11-4-1973 : Bull. civ. III p. 200). Ou encore mieux le locataire ne peut pas contester la licéité du bail ( Cass. civ. 11-4-1973 : Bull. civ. III p. 200). Il ne peut pas plus soulever l'inexécution par le bailleur de ses propres obligations (Cass. Civ. 20-11-79 Bull III n°206; Cass. civ. 30-3-1981 : n°80-11399).
Mais il y a quand même, et c'est heureux, un tempérament à ce principe. Le locataire peut se libérer de son obligation du paiement des loyers si et seulement s’il justifie que les manquements du bailleur l'ont placé dans l'impossibilité d'user de la chose louée conformément à sa destination.
En définitive, vous êtes locataire et vous pouvez exercer votre activité dans les locaux, même dans des conditions précaires, alors vous ne pouvez pas retenir votre loyer pour punir votre bailleur de ne pas respecter certaines clauses du bail.
Paye d'abord tu discuteras ensuite.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Historique
-
La révision du prix du fermage
Publié le : 19/02/2015 19 février févr. 02 2015Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierBien que le législateur offre peu de liberté dans le cadre de la fixation des...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial - procédure de résiliation - contestations sérieuses (non)
Publié le : 04/02/2015 04 février févr. 02 2015Actualités du cabinetEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe commerçant louant votre local ne vous paye plus. Après avoir patienté trop...
-
L'accessibilité pour les établissements recevant du public (ERP) - Actualité 2014 / 2015
Publié le : 07/01/2015 07 janvier janv. 01 2015Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes mesures d’accessibilité pour les handicapés, telles que prévues dans la l...Source : www.eurojuris.fr
-
Sort de la convention d'occupation précaire du domaine public en cas de déclassement
Publié le : 16/12/2014 16 décembre déc. 12 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL'établissement public France Télécom avait consenti à l'établissement public...Source : www.eurojuris.fr
-
Du bon usage de la société civile immobilière…
Publié le : 01/12/2014 01 décembre déc. 12 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLors d’une opération d’acquisition immobilière, la question se pose fréquemme...Source : www.eurojuris.fr
-
Le décret du 3 novembre 2014 complétant la loi Pinel sur les baux commerciaux a été publié
Publié le : 26/11/2014 26 novembre nov. 11 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierNous étions dans l’attente impatiente de la publication du décret accompagnan...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail commercial: modification du loyer en cours de bail et loyer de référence
Publié le : 28/10/2014 28 octobre oct. 10 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’article L. 145-39 du Code de commerce a connu son heure de gloire à partir...Source : www.eurojuris.fr
-
Congé reprise et déclaration dérogatoire: pas de régime de faveur pour la société
Publié le : 19/09/2014 19 septembre sept. 09 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation, récemment, vient de rendre plusieurs décisions précisan...Source : www.eurojuris.fr
-
Subrogation et recours entre locateurs d’ouvrage
Publié le : 01/09/2014 01 septembre sept. 09 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn locateur d’ouvrage condamné au bénéfice du maître de l’ouvrage sur le fond...Source : www.eurojuris.fr
-
Loi Pinel: des changements majeurs en matière de baux commerciaux
Publié le : 30/07/2014 30 juillet juil. 07 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa loi du 17 juin 2014 réformant le droit des baux commerciaux a été publiée...Source : www.eurojuris.fr
-
La cession du bail
Publié le : 23/07/2014 23 juillet juil. 07 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLorsque le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux est saisi d’une demande d’autor...Source : www.eurojuris.fr
-
Projet de surface de vente de moins de 1.000 m² et intérêt à agir des entreprises concurrentes
Publié le : 09/07/2014 09 juillet juil. 07 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa loi n° 2008-776 du 4 août 2008 soumet à autorisation d'exploitation commer...Source : www.eurojuris.fr
-
Bail rural à long terme et fixation du prix du fermage
Publié le : 28/03/2014 28 mars mars 03 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation vient de se prononcer sur l’application de la majoration...Source : www.eurojuris.fr
-
La Suppression de servitude pour impossibilité d’usage
Publié le : 27/02/2014 27 février févr. 02 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSelon les Tribunaux, si une servitude de passage est devenue inutile, elle ne...Source : www.eurojuris.fr
-
Réforme du statut des baux commerciaux (Projet de loi Pinel)
Publié le : 26/02/2014 26 février févr. 02 2014Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEst-il préférable pour un preneur de souscrire un bail commercial classique,...Source : www.eurojuris.fr